Fünf Hypothesen zu Schweizer Immobilien und steigender Inflation
_{Veröffentlicht von Michael Rose, 06.05.2022}

Bei Immobilieninvestoren besteht aktuell eine hohe Unsicherheit zu den Auswirkungen der auch in der Schweiz stark steigenden Inflation und den gestiegenen langfristigen Zinsen auf Immobilieninvestitionen. Aktuell sind im Kern zwei Elemente beobachtbar

a. Steigende langfristige Zinsen
Seit Anfang Jahr sind die langfristigen Zinsen in der Schweiz deutlich gestiegen. So lag der 10-Jahres-SWAP per 3. Januar 2022 bei 0,13%. Per 2. Mai 2022 lag der entsprechende Wert bei ca. 1,30%. Dieser Anstieg ist in Bezug auf Geschwindigkeit und Ausmass in der jüngeren Geschichte beispiellos. International sind in den wichtigsten Währungen (EUR, USD und GBP) ver­gleichbare Bewegungen der langfristigen Zinsen beobachtbar.

Jedoch veränderten sich die kurzfristigen Zinsen im gleichen Zeitraum kaum. In den USA wurde die kurzfristige Fed Fund Rate am 16. März 2022 das erste Mal seit Dezember 2018 erhöht. Am 4. Mai 2022 erfolgte eine weitere Erhöhung (auf 0,75-1,00%). Wann und wie stark die kurzfristigen Zinsen im Euro- und CHF-Raum steigen, ist aktuell nicht prognostizierbar, wenngleich hier viele Investoren einen ersten Zinsschritt Mitte bis Ende 2022 bzw. für die Schweiz im Jahr 2023 erwarten. Es bleibt aber anzufügen, dass historisch die Genauigkeit von Zinsprognosen sehr gering ist.

Stand Ende April 2022 ist die Schweizer Zinskurve damit sehr steil und die Differenz zwischen dem 3-Monats-SARON und dem 10-Jahres-SWAP erreicht ca. 200 Basispunkte.

b. Weiter steigende Inflation in allen wesentlichen Wirtschaftsräumen
Bereits vor dem Konflikt in der Ukraine litten sowohl die USA als auch Europa an einer hohen Inflationsrate. Die durch den Krieg ausgelösten Angebotsschocks (Lieferketten mit geringerer Effizienz, steigende Energiepreise, steigende Preise von Rohstoffen usw.) werden zu einer weiteren Erhöhung der Inflation führen und gleichzeitig das Potenzialwachstum senken. Im Falle der Schweiz war die Inflation bisher geringer als im Euro-Raum, was auf eine Mischung aus Mess­problemen und einer teilweisen Kompen­sation der gestiegenen Importpreise durch den erstarkenden Schweizer Franken zurückzuführen sein dürfte.

Aus den niedrigen kurzfristigen Zinsen in Zusammenhang mit der hohen Inflation ergibt sich eine negative Realverzinsung von risikoarmen Fixed-Income-Produkten in beträchtlicher Höhe. Selbst am langen Ende der – aktuell sehr steilen – Zinskurve (10 Jahre) liegt die aktuelle Realverzinsung in CHF bei -0.9%. Welcher Handlungsbedarf ergibt sich daraus für Immobilien-Investoren? Für eine Betrachtung der Zinssensitivität von Mieteinnahmen verweisen wir auf unsere entsprechende Publikation. Die Diskussion der möglichen Auswirkungen von steigenden Zinsen auf den Wert von Immobilien soll hier auch nicht im Vordergrund stehen. Die historischen Ergebnisse sind hierzu sehr heterogen und es bestehen Hinweise, dass die Entwicklung der Realwirtschaft deutlich bedeutsamer ist als die Zinsentwicklung.

«Aktuell sind kurzfristige Finanzierungen aus einer Risiko-Rendite-Überlegung sehr attraktiv.»

Wir wollen fünf Hypothesen beschreiben, welche in konkreten Handlungen münden können.

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